Merule : obligations legales et que faire
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Sommaire
Pourquoi la merule est encadree par la loi
La merule pleureuseest le seul champignon lignivore a faire l'objet d'un encadrement legal specifique en France. La raison : sa capacite a detruire une habitation, a se propager aux biens voisins et le cout considerable de son traitement. Le legislateur a donc instaure une obligation d'information pour proteger les acheteurs.
Le cadre repose principalement sur la loi ALUR de 2014et sur les articles L.133-7 a L.133-9 du Code de la construction et de l'habitation.
A retenir
Si votre bien se trouve dans une zone declaree a risque par arrete prefectoral, vous avez l'obligation legale d'informer l'acheteur du risque merule au moment de la vente. Cette information est annexee a l'acte de vente.
L'obligation d'information du vendeur
Concretement, deux situations :
- En zone a risque delimitee — Le vendeur doit joindre une declaration d'information sur le risque merule a la promesse et a l'acte de vente. C'est une obligation, meme en l'absence de merule constatee.
- Hors zone, mais merule connue — Meme sans obligation formelle, le vendeur qui a connaissance d'une infestation doit la declarer. Le silence peut etre qualifie de dissimulation.
L'occupant (proprietaire ou locataire) qui constate la presence de merule est par ailleurs invite a en faire la declaration en mairie dans les zones concernees.
Les zones a risque et arretes prefectoraux
Les zones a risque sont definies departement par departement, par arrete prefectoral. Elles correspondent aux secteurs ou des foyers de merule ont ete identifies. Les regions les plus concernees sont l'Ouest (Bretagne, Normandie, Pays de la Loire) et le Nord, en raison de leur climat humide.
Pour savoir si un bien est concerne, renseignez-vous aupres de la prefecture, de la mairieou d'un professionnel du diagnostic. La liste des communes evolue au fil des arretes.
Merule et vice cache
Si une merule anterieure a la vente et cachee par le vendeurest decouverte apres l'achat, l'acheteur peut invoquer la garantie des vices caches (articles 1641 et suivants du Code civil). Il peut alors demander :
- L'annulation de la vente (action redhibitoire), avec restitution du prix ;
- Ou une reduction du prix (action estimatoire) ;
- Des dommages et interets si la mauvaise foi du vendeur est etablie.
A l'inverse, un vendeur transparent qui a informe et, si possible, fait traiter, se protege juridiquement. La transparence est la meilleure protection des deux cotes.
Conseil
Avant d'acheter ou de vendre un bien ancien en region humide, faites verifier les zones sensibles (caves, vides sanitaires, planchers bas, dessous d'escaliers). Un pre-diagnostic evite des litiges couteux apres la signature.
Que faire si vous decouvrez une merule
- Ne pas paniquer, mais agir vite — La merule progresse, chaque semaine compte.
- Identifier et documenter — Photographiez les zones touchees. Un pre-diagnostic permet de confirmer qu'il s'agit bien de merule.
- Rechercher la source d'humidite — Fuite, infiltration, remontee capillaire : c'est la cause a supprimer.
- Faire etablir un diagnostic professionnel — Pour mesurer l'etendue reelle et definir le traitement.
- Declarer si necessaire — En mairie dans les zones concernees, et a l'acheteur en cas de vente.
- Faire traiter par un professionnel — Le traitement de la merule ne s'improvise pas.
Questions frequentes
La merule doit-elle etre declaree lors d'une vente immobiliere ?
Oui. Lorsque le bien est situe dans une zone delimitee par un arrete prefectoral comme a risque de merule, le vendeur a l'obligation d'informer l'acheteur par une declaration annexee a l'acte de vente (article L.133-9 du Code de la construction et de l'habitation). Meme hors zone, le vendeur qui connait la presence de merule doit l'indiquer sous peine de vice cache.
Comment savoir si je suis en zone a risque merule ?
Les zones a risque sont delimitees par arrete prefectoral, departement par departement. Vous pouvez vous renseigner aupres de votre prefecture, de votre mairie ou d'un professionnel du diagnostic. De nombreux departements de l'Ouest et du Nord de la France sont concernes.
Existe-t-il un diagnostic merule obligatoire comme le diagnostic termites ?
Il n'existe pas encore de diagnostic merule obligatoire generalise equivalent a l'etat termites. En revanche, l'information sur le risque merule est obligatoire en zone delimitee. Un diagnostic ou une expertise reste fortement recommande en cas de doute ou de signes d'humidite.
Que risque un vendeur qui cache une merule ?
Le vendeur qui dissimule une infestation connue s'expose a une action pour vice cache : l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou une reduction du prix, ainsi que des dommages et interets. La bonne foi et la transparence sont donc essentielles.
Qui paie le traitement de la merule, vendeur ou acheteur ?
Cela depend de l'accord entre les parties. Si la merule est decouverte avant la vente, elle est generalement traitee par le vendeur ou negociee dans le prix. Si elle est decouverte apres, et qu'elle etait anterieure a la vente et cachee, la responsabilite du vendeur peut etre engagee.
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Analyser mes photos maintenantCet article est fourni a titre d'information generale et ne constitue pas un conseil juridique. Pour votre situation precise, rapprochez-vous d'un notaire ou d'un professionnel du droit immobilier.